Chcesz kupić mieszkanie na wynajem? Przeczytaj!

Popularnym trendem wśród Polaków jest kupowanie mieszkań w Hiszpanii z myślą o zyskach czerpanych z wynajmu. Wiele osób widzi strumień pieniędzy płynących do ich kieszeni. I może mieć rację, ale pod pewnymi warunkami.

By mieszkanie łatwo się wynajmowało na letnie wynajmy krótkoterminowe, kluczowe są następujące kwestie:

•  LOKALIZACJA! Musi być atrakcyjna, z dobrym widokiem, blisko plaży. Turyści szukają mieszkań położonych maksymalnie kilka minut spacerkiem od plaży, choć najpopularniejsza jest oczywiście tak zwana pierwsza linia (nad samą wodą). Nie każdy może kupić tam mieszkanie, więc trzeba dobrze przemyśleć gdzie kupić. Proszę sobie wyobrazić samego siebie, zdążającego w upale (prawie 40º C) na plażę. Obładowanego ręcznikami, leżakami, napojami, jedzeniem, z marudzącymi małymi dziećmi, które w każdej chwili mogą wybiec na jezdnię... Mało zachęcająca perspektywa? A taki jest główny profil najemców w sezonie letnim. Więc warto szukać czegoś bardzo blisko wody, bez konieczności przechodzenia przez ruchliwą szosę, z jakimś sklepikiem blisko (mamo, pić!).
•  

• STANDARD mieszkania. Wiadomo, że jadąc gdzieś na 2 tygodnie latem, spędzimy większość czasu poza domem, więc wielkie metraże nie są konieczne. Ale musimy mieć wygodne miejsce do wypoczynku. Nocami jest upalnie, klimatyzacja i wiatraki pod sufitem są koniecznością. Wieczorami siaduje się na tarasie z lampką wina w dłoni, taras / balkon powinien być przestronny i mieć przyjemny widok. Żadnej betonowej, nagrzanej ściany czy trasy szybkiego ruchu! Najemcy są na urlopie, chcą wypocząć, wyspać się wygodnie, skorzystać z wyposażenia mieszkania bez obrzydzenia. Zapuszczone kąty i meble w stylu późnego Franco nie zachęcają. Mieszkanie powinno być ładnie urządzone, ale bez drobiazgów osobistych. Dobrze sprawdza się prosty, neutralny styl.
• 
  
• OTOCZENIE. Mieszkanie zyskuje w oczach najemców jeśli do bloku przylega basen, plac zabaw dla dzieci, park. Jeśli z okien mieszkania możemy obserwować dzieci bawiące się na zewnątrz, w bezpiecznym, ogrodzonym miejscu, to najemcy to docenią.
•  
• DOJAZD. Pamiętajmy, że nie wszyscy najemcy poruszają się samochodami. Jeśli na osiedle / do miasteczka nie ma żadnego transportu publicznego, a dodatkowo plaża i sklepy są daleko, to odpada nam spora pula potencjalnych najemców. Bo jednorazowo taksówką można podjechać gdziekolwiek, ale codzienne wypady taksówką po bułki mało kogo przekonają.
•  
• PARKING. Jeśli mieszkanie położone jest w centrum, to o łatwym parkowaniu na ulicy można zapomnieć. Własne miejsce garażowe jest wabikiem dla najemców.

A już w następnym wpisie o tym, co może pójść nie tak przy wynajmie. I dlaczego zamiast zysków dokładamy do wynajmów.

Nieruchomość w Hiszpanii jako darowizna czy jako spadek?

W artykule rozważymy co bardziej się opłaca: przekazać nieruchomość jako darowniznę za życia czy też jako spadek po śmierci? Decydując o tym należy kierować się nie tylko kwestiami finansowymi, ale i możliwymi konsekwencjami prawnymi. Obie opcje mogą być równie dobre, warto jednak mieć wiedzę z jakimi konsekwencjami się wiążą.

Podstawową zaletą przekazania darowizny za życia jest uniknięcie możliwych kłótni między osobami dziedziczącymi po śmierci właściciela nieruchomości. W ten sposób można też wesprzeć dziecko, które zmaga się z problemami finansowymi. Jednak przekazanie za życia generalnie wiąże się z większymi kosztami i podatkami, niż pozostawienie nieruchomości w spadku. Wysokość opłat różni się między wspólnotami autonomicznymi. Różnice mogą być naprawdę duże. Wysokość opłat i podatków wynika z tego, że wiele wspólnot nie oferuje żadnych ulg podatkowych od darowizn albo stosują ulgi tylko w określonych sytuacjach i do pewnych kwot.

W przypadku dziedziczenia duże znaczenie ma wiek osoby dziedziczącej. Osoby dziedziczące, które nie ukończyły jeszcze 21 lat, załapują się na bardzo wysokie ulgi podatkowe, sięgające nawet 99,9%, w zależności od miejsca zamieszkania. Prawo hiszpańskie, obowiązujące we wszystkich wspólnotach autonomicznych, przewiduje ulgę w wysokości 95%, do maksymalnie 122 606 euro, przy dziedziczeniu nieruchomości będącej głównym mieszkaniem rodziny (residencia habitual). Wspólnoty autonomiczne mają prawo ulgę powiększyć albo zastosować obniżkę kwoty, którą spadkobiorca ma zapłacić. 

Jednakże, jeżeli dziedziczy się nie tylko nieruchomość, ale też pieniądze, podatek do zapłacenia wzrasta. Trzeba też pamiętać o konieczności zapłacenia przez spadkobiorcę podatku miejskiego „plusvalia”, którego wysokość zależy od gminy, na której terenie położona jest nieruchomość.

W zależności od wspólnoty autonomicznej różnice są olbrzymie. Na nic jednak zda się przeprowadzka do innego regionu, bo prawo przewiduje, że podatki zapłaci się tam, gdzie przemieszkało się najdłużej w ostatnich 5 latach. Ponadto, przy dziedziczeniu, liczy się miejsce zamieszkania spadkodawcy lub miejsce, w którym zgromadził większość swoich dóbr.

Ogólnie, dziedziczenie jest dużo tańsze od przekazania darowizny za życia. Z tym drugim wiążą się dużo wyższe podatki, zmiany przy rozliczaniu PIT-ów, opłaty miejskie i notarialne. Ponadto, przy dziedziczeniu, testament można zmieniać wielokrotnie, natomiast darowizna jest jednorazowa i nieodwołalna. Można oczywiście zastrzec w darowiźnie możliwość dożywotniego użytkowania lub darowiznę w zamian za opiekę. Wtedy, w przypadku rażących zaniedbań, obdarowany może stracić prawo do lokalu.

Nim zdecydujemy, która forma prawna jest dla nas korzystniejsza, powinniśmy zasięgnąć opinii notariusza. Ma on obowiązek świadczenia bezpłatnego poradnictwa w tym zakresie i poinformuje nas dokładnie jak wyglądają kwestie fiskalne w danym momencie, we wspólnocie autonomicznej, w której mieszkamy lub w której mamy nieruchomości.

Gdzie kupić mieszkanie?

Wiele osób myśląc o zakupie nieruchomości, z której będą korzystać zapomina o przeanalizowaniu wielu ważnych czynników dotyczących samej miejscowości a nie tylko mieszkania. O samym wyborze mieszkania było tutaj:

http://hiszpaniaconsulting.blogspot.com.es/2014/02/jak-kupic-mieszkanie-w-hiszpanii-cz-2.html

Dziś jednak chciałabym się skupić na wyborze miejscowości lub regionu. O czym zdarza się kupującym zapominać?

1. O sposobach dotarcia do miejscowości. Podając przykład z "własnego podwórka" (Costa Blanca i Costa Calida), spotykam się z następującym myśleniem: kupię mieszkanie w Torrevieja bo lotnisko w Alicante jest niedaleko, to tylko 50 km i są autobusy. Jednak często kupujący nie wie lub zapomina, że w tej chwili większość lotów między Alicante i Polską ma charakter sezonowy i na zimę jest likwidowanych. A dodatkowo nie bierze pod uwagę, że większość tanich lotów albo odlatuje bladym świtem albo przylatuje do Alicante późną nocą. A w takich godzinach nie ma transportu publicznego. Zostaje więc taksówka. A wtedy koszt takiej usługi nie różni się znacząco czy jedziemy 50 czy 70 kilometrów.

Wniosek? Nie warto rezygnować z miejscowości tylko dlatego, że wydaje nam się, że do sąsiedniej łatwiej dotrzeć. 

2. O własnych upodobaniach i potrzebach. Nabywca, zmamiony pięknymi widokami otwartego morza, zapomina, że nie umie dobrze pływać i nalepiej się czuje w ciepłej wodzie po pas. To związane jest też w dużej mierze z bezpieczeństwem kąpieli dzieci i osób starszych.

Sugestia? Sprawdźcie Mar Menor, ciepły i płytki zbiornik idealny do zabaw w wodzie i bezpiecznego wylegiwania się na płyciźnie.

3. O tym jak najlepiej wypoczywa. Wiadomo, knajpy i dyskoteki są fajne, ale jeśli ktoś lubi spokój i ciszę w głośnych kurortach nie wypocznie. I na odwrót - osoba lubiąca miejsca tętniące życiem w małej wiosce rybackiej zanudzi się na śmierć.

Wiosek? Dowiedzcie się jak najwięcej o okolicach z internetu i od "tubylców" jaki charakter ma dana miejscowość. W razie czego chętnie się wypowiem na temat poszczególnych miejscowości na Costa Blanca i Costa Calida.

Podsumowując, w Hiszpanii każdy znajdzie coś dla siebie, ale trzeba poszukać, poświęcić na to czas i nie zgubić w tym wszystkim samego siebie. Niech bajkowe zdjęcia przepuszczone przez Photoshopa nas nie zmylą.

--

Karina Ślesińska

tel. kom. +34 661 351 979

karina@hiszpaniaconsulting.com

Jak kupić mieszkanie / dom / nieruchomość w Hiszpanii. Cz. 1.

Rozpoczynamy nowy cykl artykułów. Co czwartek informacje dla przyszłych posiadaczy własnego M w Hiszpanii. Cykl adresowany jest do osób, które chcą nabyć nieruchomość, zarówno na własną rękę jak i przez biuro. Co trzeba a czego nie, na co zwracać uwagę, czego się wystrzegać i co powinno nas zaalarmować.

Zawód agenta nieruchomości w Hiszpanii jest zawodem wolnego dostępu czyli każdy może się zająć sprzedażą mieszkań. Niepotrzebne są studia, kursy, licencje.

Czy kupujemy mieszkanie na własną rękę czy od agencji poszukiwania powinno się rozpocząć od zapoznania się z rynkiem. Najlepiej popatrzeć na ceny i oferty na którymś z portali ogłoszeniowych a nie od razu na stronach agencji nieruchomości. Tu przykłady kilku największych:

www.fotocasa.es

www.idealista.com

www.pisos.com

www.ventadepisos.com

www.segundamano.es

www.milanuncios.com

www.tucasa.com

Na co zwrócić uwagę na portalach? Przede wszystkim czy sprzedaje osoba prywatna czy agencja. Osoba prywatna najczęściej określana jest słowem particular a agent słowem profesional. Zdarza się, że koszt agencji jest wliczany w cenę mieszkania, aczkolwiek nie zawsze. Prawo hiszpańskie proponuje żeby strony dzieliły koszt agencji na pół. Dopuszcza jednak inne rozwiązania, czyli żeby jedna ze stron pokryła całość kosztów. Zwyczajowo prowizja agencji oscyluje w granicach 2-3%, ale są też nieuczciwe biura na rynku, które próbują wyciągnąć 3% od kupującego i kolejne 3% od sprzedającego.

Kolejna rzecz - cena. Zdarzają się oferty za bezcen, czyli w granicach 5000 - 25000 euro. Prawie na pewno coś z nimi jest nie tak. Mogą to być różne kwestie - mieszkanie w bloku zajmowanym przez nielagalnych imigrantów okupujących bezprawnie lokale, w którym odcięto nawet prąd, mieszkanie z nieuregulowaną sytuacją prawną, blok przeznaczony do rozbiórki. Najlepiej to sprawdzić dzwoniąc do agencji. Agent w stosunku do Hiszpana bądź osoby mówiącej bez obcego akcentu będzie szczery (zawsze się z tym spotykam). Wie doskonale, że jeśli zatai coś na tym etapie to klient będzie wściekły za sam fakt tracenia jego czasu i nigdy więcej nie skorzysta z usług tej agencji. Inaczej sprawa się ma z cudzoziemcami, którzy mają obcy akcent. Tu Hiszpanie przestają czuć solidarność z nabywcami i często próbują przedstawić walory mieszkania, których tak naprawdę nie ma.

W kolejnym wpisie czym kierować się przy wyborze mieszkania i okolicy.

--

W razie dodatkowych pytań czy próśb proszę o kontakt:

Karina Ślesińska

tel. kom. +34 661 351 979

karina@hiszpaniaconsulting.com