Plusvalía - tracisz? Nie zapłacisz!

Trybunał Konstytucyjny znosi podatek od zysku w przypadku nieruchomości sprzedanych ze stratą.

Mowa o podatku od wzrostu wartości terenów miejskich, zwany plusvalía. Jest to podatek gminny. Po zmianie przepisów obowiązywać będzie jedynie w przypadku wzrostu wartości posiadanej nieruchomości, nie zaś, tak jak obecnie, niezależnie od tego czy podatnik osiągnął zysk, wyszedł na 0, czy poniósł stratę.

Trybunał Konstytucyjny rozciąga na całe terytorium Hiszpanii przepisy wprowadzone w prowincji Guipuzkoa: od tej pory podatnicy nie muszą płacić podatku od zysku, jeśli poniosą straty przy sprzedaży nieruchomości. Trybunał uważa bowiem, że podatek w obecnej formie nie ma bezpośredniego związku z rzeczywistym wzrostem wartości majątku, a jedynie z posiadaniem nieruchomoci.

Do tej pory sam fakt bycia, przez określony ustawą okres czasu, w posiadaniu terenu miejskiego, wiązał się z koniecznością zapłacenia podatku, nawet jeśli nie wzrastała wartość posiadanego majątku, lub co gorsza, jeśli ponosiliśmy stratę. Taka sytuacja, według Trybunału uniemożliwia obywatelom spełnienie obowiązku podatkowego „zgodnie z ich możliwościami ekonomicznymi” (art. 31.1 Konstytucji).

Decyzja Trybunału Konstytucyjnego rozpoczyna proces mający na celu zmianę obowiązującego prawa. Jednak to do ustawodawcy należy podjęcie kroków właściwych, uchylających lub zmieniających obowiązujące zapisy prawne.

Władze Kraju Basków przeczuwając straty, jakie może pociągać za sobą decyzja Trybunału, zdecydowały się na rozgraniczenie wartości gruntu i wartości budynku na tym gruncie postawionej, po to by adekwatnie wyliczyć wysokość podatku.

Zyski na terenie Wspólnoty Autonomicznej Kraju Basków ze ściągania podatku plusvalía, które w 2015 roku wynosiły 2625 milionów euro, po decyzji Trybunału z pewnością spadną. Dotychczas przy obliczaniu podstawy opodatkowania brano pod uwagę wartość katastralną ziemi w momencie transakcji i odgórnie narzucone mnożniki, w zależności od tego jak długo pozostawał podatnik w posiadaniu nieruchomości.

Zgodnie z nowymi wytycznymi władz prowincji Guipuzkoa i Álava, obecnie wiążąca będzie rzeczywista wartość transakcji kupna-sprzedaży i wartość gruntu. Mamy do czynienia ze wzrostem wartości, jeśli cena transakcji jest wyższa od ceny nabycia. Jedynie w sytuacji wzrostu wartości obliczy się podstawę podatkową i kwotę, którą należy uiścić w ramach podatku. W sytuacji, gdy wartość nabycia i transakcji nie jest podana oddzielnie, bierze się pod uwagę procent wartości gruntu i budynku, który widnieje na ostatnim rachunku zapłaty podatku od nieruchomości. Nie wiadomo jednak czy norma ta okaże się obowiązująca w całym kraju.

Dodatkowo Trybunał nie wyjaśnia w jaki sposób podatnik ma dowieść, że  nie osiągnął żadnego zysku. Musi poddać się przepisom ogólnokrajowym, te jednak nie określają tej kwestii precyzyjnie. Dlatego też niektóre wspólnoty autonomiczne same podjęły się ujednolicenia przepisów, jednak obowiązują one tylko w danej wspólnocie. Konieczne będzie dostosowanie prawa krajowego do obecnej sytuacji.

W przypadku spółek proces będzie bardziej skomplikowany i będzie polegał na przedstawieniu różnego rodzaju dowodów: raportów technicznych sporządzonych przez niezależnych specjalistów, raportu o wartości ziemi czy ocenie rzeczoznawców. 

Źródło: http://economia.elpais.com/economia/2017/05/17/actualidad/1495010663_244387.html

Nieruchomość w Hiszpanii jako darowizna czy jako spadek?

W artykule rozważymy co bardziej się opłaca: przekazać nieruchomość jako darowniznę za życia czy też jako spadek po śmierci? Decydując o tym należy kierować się nie tylko kwestiami finansowymi, ale i możliwymi konsekwencjami prawnymi. Obie opcje mogą być równie dobre, warto jednak mieć wiedzę z jakimi konsekwencjami się wiążą.

Podstawową zaletą przekazania darowizny za życia jest uniknięcie możliwych kłótni między osobami dziedziczącymi po śmierci właściciela nieruchomości. W ten sposób można też wesprzeć dziecko, które zmaga się z problemami finansowymi. Jednak przekazanie za życia generalnie wiąże się z większymi kosztami i podatkami, niż pozostawienie nieruchomości w spadku. Wysokość opłat różni się między wspólnotami autonomicznymi. Różnice mogą być naprawdę duże. Wysokość opłat i podatków wynika z tego, że wiele wspólnot nie oferuje żadnych ulg podatkowych od darowizn albo stosują ulgi tylko w określonych sytuacjach i do pewnych kwot.

W przypadku dziedziczenia duże znaczenie ma wiek osoby dziedziczącej. Osoby dziedziczące, które nie ukończyły jeszcze 21 lat, załapują się na bardzo wysokie ulgi podatkowe, sięgające nawet 99,9%, w zależności od miejsca zamieszkania. Prawo hiszpańskie, obowiązujące we wszystkich wspólnotach autonomicznych, przewiduje ulgę w wysokości 95%, do maksymalnie 122 606 euro, przy dziedziczeniu nieruchomości będącej głównym mieszkaniem rodziny (residencia habitual). Wspólnoty autonomiczne mają prawo ulgę powiększyć albo zastosować obniżkę kwoty, którą spadkobiorca ma zapłacić. 

Jednakże, jeżeli dziedziczy się nie tylko nieruchomość, ale też pieniądze, podatek do zapłacenia wzrasta. Trzeba też pamiętać o konieczności zapłacenia przez spadkobiorcę podatku miejskiego „plusvalia”, którego wysokość zależy od gminy, na której terenie położona jest nieruchomość.

W zależności od wspólnoty autonomicznej różnice są olbrzymie. Na nic jednak zda się przeprowadzka do innego regionu, bo prawo przewiduje, że podatki zapłaci się tam, gdzie przemieszkało się najdłużej w ostatnich 5 latach. Ponadto, przy dziedziczeniu, liczy się miejsce zamieszkania spadkodawcy lub miejsce, w którym zgromadził większość swoich dóbr.

Ogólnie, dziedziczenie jest dużo tańsze od przekazania darowizny za życia. Z tym drugim wiążą się dużo wyższe podatki, zmiany przy rozliczaniu PIT-ów, opłaty miejskie i notarialne. Ponadto, przy dziedziczeniu, testament można zmieniać wielokrotnie, natomiast darowizna jest jednorazowa i nieodwołalna. Można oczywiście zastrzec w darowiźnie możliwość dożywotniego użytkowania lub darowiznę w zamian za opiekę. Wtedy, w przypadku rażących zaniedbań, obdarowany może stracić prawo do lokalu.

Nim zdecydujemy, która forma prawna jest dla nas korzystniejsza, powinniśmy zasięgnąć opinii notariusza. Ma on obowiązek świadczenia bezpłatnego poradnictwa w tym zakresie i poinformuje nas dokładnie jak wyglądają kwestie fiskalne w danym momencie, we wspólnocie autonomicznej, w której mieszkamy lub w której mamy nieruchomości.

Mieszkanie w Hiszpanii za 30 tysięcy euro?!

Od dłuższego czasu stykam się na różnorakich forach z tymi samymi pytaniami. Potencjalni nabywcy zainteresowani są mieszkaniami za 30 - 40 tysięcy euro, w dużych miastach, najlepiej nadmorskich. Czy taki zakup jest realny? Odpowiedź brzmi: i tak, i nie. Owszem, ogłoszeń w takich cenach pojawia się wiele, ale nie wszystkie są warte rozważenia. 

Z jakimi problemami możemy się zetknąć przeglądając oferty tanich mieszkań:

• zła dzielnica. Im gorsza dzielnica, w której więcej imigrantów, niekoniecznie przebywających w Hiszpanii w sposób legalny, tym taniej. To samo odnosi się do dzielnic zamieszkanych przez etnię cygańską. W takich dzielnicach kwitnie handel narkotykami, kradzionym towarem, policja bywa tam rzadko. Zdarzają się całe ulice ze zdewastowanym oświetleniem, bloki, gdzie na klatkach nie świeci się ani jedna żarówka, bo ktoś je ukradł albo dostawca mediów odłączył prąd, bo nikt za niego nie płacił. Tam i w dzień strach spacerować, po zmierzchu wychodzą tylko szukający przygód.
• degradująca się dzielnica. To najczęściej stare dzielnice hiszpańskie, z lat 50-tych, 60-tych i 70-tych, budowane zgodnie z ówczesnymi wytycznymi architektonicznymi. Sypiące się bloki, praktycznie bez zieleni, za to blisko centrów miast. Zasiedlone dawniej przez niezamożnych robotników, dziś często wynajmowane imigrantom, zamieszkałe przez emerytów. Dzielnice te nie są uznawane ani za dobre ani za złe, można w nich w miarę bezpiecznie mieszkać, choć wg prognoz demograficznych i urbanistycznych w ciągu kilkunastu lat mają niestety szanse zmienić się w złe dzielnice.
• lokalizacja. Tu problemem bywa brak transportu miejskiego, odległość od wszelkiej infrastruktury, niedogodne ulokowanie (blisko hałaśliwego zakładu przemysłowego, ruchliwego węzła komunikacyjnego, fabryki używającej produktów wydzielających silny zapach, kanału ściekowego).
• problemy z budynkiem. Starsze bloki rzadko kiedy mają windą, a jeśli nawet, to często do wymiany. Klatki schodowe często są obskurne, od lat nie malowane, nie remontowane. Możę zdarzyć się przeciakający dach budynku, jest sporo szansa, że cała stolarka okienna nadaje się do wymiany. Trzeba się liczyć z koniecznością przeprowadzania kosztownych remontów budynku i wcale nierzadką niewypłacalnością niektórych mieszkańców, co paraliżuje konieczne remonty i wzmaga dewastację bloku. Mało które bloki mają podziemne parkingi, a to, w połączeniu z gęstym zaludnieniem i zabudowaniem, może okazać się dużym problemem dla zmotoryzowanych.
• piętro. Tanio sprzedawane są przede wszystkim mieszkania na wysokich piętrach, w blokach bez windy. O ile nabywcy są młodzi i sprawni, schody nie są wielkim wyzwaniem. Ale dla nabywców w wieku okołoemerytalnym albo rodzin z bardzo małymi dziećmi, schody mogą okazać się koszmarem. Zwłaszcza, że raczej nie przypominają tych, które znamy z polskich bloków z lat 70-tych i 80-tych. To wąskie (te stare mają niewiele ponad pół metra szerokości), strome i nieraz kręte schody, po których wnoszenie większych zakupów lub wózka jest prawdziwą mordęgą.
• mieszkanie. Mieszkania często nie były remontowane od wielu lat. Pół biedy jeśli remont skończy się skuciu płytek w łazience i malowaniu ścian. W wielu obiektach nie obędzie się bez wymiany instalacji elektrycznej i hydrauliki. A to wydłuża czas remontu i znacznie podnosi koszty. I o ile za sprawą remontu można mieszkanie ładnie odnowić, o tyle niezmiernie bliskiego sąsiedztwa kolejnych budynków, przekładającego się na depresyjny półmrok, zmienić się nie da.
• sąsiedzi. Istnieje spora szansa trafienia na osoby niezamożne lub pochodzące z zupełnie innego kręgu kulturowego. Może się to przełożyć na wieloletnie zaległości w płaceniu czynszu (i tym samym brak remontów lub oświetlenia na klatce) albo na egzotyczną muzykę i, nie zawsze przyjemne, zapachy przypraw z całego świata.
• problemy prawne. Czasami wystawiane są mieszkania przez osoby, które nie są jedynymi właścicielami (a drugi właściciel nie wyraża zgody na sprzedaż), zajęte przez nielegalnych lokatorów (to najczęściej mieszkania od banku) albo z nieuregulowaną sytuacją prawną (nieprzeprowadzony podział majątku po śmierci właściciela lub w trakcie postępowania rozwodowego).

Czy z związku z powyższym nie warto nawet przeglądać ofert tanich mieszkań? Otóż wcale nie, za wyjątkiem tych położonych w złych dzielnicach. Wśród tanich również zdarzają się zadbane perełki. Poza tym atrakcyjna cena daje możliwość przeprowadzenia remontu i urządzenia mieszkania na lata. Kłopot w tym, że nie każdy problem niewprawne oko dojrzy od razu. Czasem przyda się rada kogoś doświadczonego. Jeśli nie jesteście Państwo pewni oferty, możecie się do nas zwrócić. Obejrzymy, wypytamy, ocenimy, wypunktujemy plusy i miusy. Na pewno pomoże to w podjęciu właściwej decyzji. 

Pani Karino, ależ te drzewa urosły!!! Czyli o czym nie pamiętamy kupując nieruchomość.

Dzisiejszy wpis jest nieco humorystyczny, ale powinien nam dać do myślenia. Jakiś czas temu pewien klient kupił piękne mieszkanie, jasne i słoneczne. Po roku miałam okazję go w nim odwiedzieć i wtedy właśnie padło tytułowe "pani Karino, ależ te drzewa urosły!!!". Gdy klient nabywał mieszkanie pod oknami posadzono niskie palmy ze szkółki. Po roku jednakże palmy urosły i teraz ich korony zasłaniają piękny widok z okna.

Często zapominamy o zmianach w krajobrazie, które na przestrzeni lat mogą zachodzić w okolicach naszej nieruchomości. Drzewa rosną, na pustych działkach powstają nowe bloki a pod oknami mogą nam wyrosnąć ekrany dźwiękowe i droga szybkiego ruchu. Część projektów tych zmian można sprawdzić w Wydziale Gruntów na planach zagospodarowania przestrzennego. O dostęp do dokumentów może wystąpić każdy i może się zdarzyć, że to co tam zobaczymy odwiedzie nas od decyzji o zakupie. Oczywiście nie na wszystko mamy wpływ, ale wszelkie istotne lub uciążliwe z punktu widzenia mieszkańców zmiany, muszą być poddane konsultacjom społecznym. Więc jeśli chcemy mieszkać w przyjaznym, spokojnym otoczeniu, poświęćmy trochę czasu na zapoznanie się z obwieszczeniami miejskimi, pytajmy sąsiadów lub składajmy od czasu do czasu wizyty w urzędzie.

Jak kupić mieszkanie / dom / nieruchomość w Hiszpanii. Cz. 1.

Rozpoczynamy nowy cykl artykułów. Co czwartek informacje dla przyszłych posiadaczy własnego M w Hiszpanii. Cykl adresowany jest do osób, które chcą nabyć nieruchomość, zarówno na własną rękę jak i przez biuro. Co trzeba a czego nie, na co zwracać uwagę, czego się wystrzegać i co powinno nas zaalarmować.

Zawód agenta nieruchomości w Hiszpanii jest zawodem wolnego dostępu czyli każdy może się zająć sprzedażą mieszkań. Niepotrzebne są studia, kursy, licencje.

Czy kupujemy mieszkanie na własną rękę czy od agencji poszukiwania powinno się rozpocząć od zapoznania się z rynkiem. Najlepiej popatrzeć na ceny i oferty na którymś z portali ogłoszeniowych a nie od razu na stronach agencji nieruchomości. Tu przykłady kilku największych:

www.fotocasa.es

www.idealista.com

www.pisos.com

www.ventadepisos.com

www.segundamano.es

www.milanuncios.com

www.tucasa.com

Na co zwrócić uwagę na portalach? Przede wszystkim czy sprzedaje osoba prywatna czy agencja. Osoba prywatna najczęściej określana jest słowem particular a agent słowem profesional. Zdarza się, że koszt agencji jest wliczany w cenę mieszkania, aczkolwiek nie zawsze. Prawo hiszpańskie proponuje żeby strony dzieliły koszt agencji na pół. Dopuszcza jednak inne rozwiązania, czyli żeby jedna ze stron pokryła całość kosztów. Zwyczajowo prowizja agencji oscyluje w granicach 2-3%, ale są też nieuczciwe biura na rynku, które próbują wyciągnąć 3% od kupującego i kolejne 3% od sprzedającego.

Kolejna rzecz - cena. Zdarzają się oferty za bezcen, czyli w granicach 5000 - 25000 euro. Prawie na pewno coś z nimi jest nie tak. Mogą to być różne kwestie - mieszkanie w bloku zajmowanym przez nielagalnych imigrantów okupujących bezprawnie lokale, w którym odcięto nawet prąd, mieszkanie z nieuregulowaną sytuacją prawną, blok przeznaczony do rozbiórki. Najlepiej to sprawdzić dzwoniąc do agencji. Agent w stosunku do Hiszpana bądź osoby mówiącej bez obcego akcentu będzie szczery (zawsze się z tym spotykam). Wie doskonale, że jeśli zatai coś na tym etapie to klient będzie wściekły za sam fakt tracenia jego czasu i nigdy więcej nie skorzysta z usług tej agencji. Inaczej sprawa się ma z cudzoziemcami, którzy mają obcy akcent. Tu Hiszpanie przestają czuć solidarność z nabywcami i często próbują przedstawić walory mieszkania, których tak naprawdę nie ma.

W kolejnym wpisie czym kierować się przy wyborze mieszkania i okolicy.

--

W razie dodatkowych pytań czy próśb proszę o kontakt:

Karina Ślesińska

tel. kom. +34 661 351 979

karina@hiszpaniaconsulting.com