Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii. Cz. 3.

Nim się zdecydujemy na zakup mieszkania trzeba się dokładnie wypytać o ważne kwestie. . Jeśli chcecie działać na własną rękę nie zapomnijcie zapytać agenta / sprzedającego o:

1. Kwestie prawne. Przede wszystkim przy kupnie bezpośrednim należy dowiedzieć się czy sprzedający jest rzeczywistym właścicielem mieszkania a jeśli nie to czy ma pozwolenie właściciela na sprzedaż. Dobrze rokuje jeśli sprzedający od początku chce pokazać kopię aktu własności. Ponadto powinniśmy się upewnić czy mieszkanie zostało oddane do użytku (kupno budowy niedokończonej obłożone jest 21% VAT-em a ukończonego mieszkania od dewelopera 10%), czy spełnia normy (inaczej mogą być problemy z podłączeniem mediów a w najbardziej ektremalnych przypadkach może dojść nawet do wyburzenia nieruchomości). Warto skonsultować Plan Zagospodarowania Przestrzennego, dowiedzieć się jaka jest kwalifikacja terenu oraz w przypadku mieszkań nad samą wodą (tzw. pierwsza linia) jak wygląda kwestia ewentualnego utrzymania / remontów w świetle Prawa Ochrony Wybrzeża. Warto się dowiedzieć jaki będzie nasz udział w działce.

2. Obciążenia. Jedno z najważniejszych pytań to kwestia ewentualnych obciążeń mieszkania. Sprawdzić to można w Rejestrze Własności, występując o wyciąg uproszczony, w którym ujęte są ewentualne długi / obciążenia / służebności. Ten sam wyciąg dołącza do akt notariusz przy podpisie więc na pewno adnotacja o ewentualnych obciążeniach znajdzie się w akcie. Notariusz ma obowiązek poinformować kupującego, gorzej jeśli kupujący nie zna hiszpańskiego i nie zrozumie ostrzeżenia notariusza. Ale od czego są tłumacze.

3. Koszty operacji. Przed zakupem należy ustalić, która ze stron płaci za poszczególne czynności. Prawo sugeruje pewne rozwiązania, natomiast często w praktyce zdarza się, że sprzedający usiłuje zrzucić wszystkie lub prawie wszystkie koszty na kupującego. Pamiętajmy, że do ceny mieszkania należy dodać jeszcze około 13 - 15%. Te dodatkowe koszty to m.in. podatki, zmiana własności, koszt notariusza, itd. W tej cenie nie jest zawarta prowizja dla agencji jeśli taka jest przewidywana. Nie jest też zawarty koszt tłumacza przysięgłego. Koszt jest niewysoki a to w zasadzie nasza ostatnia deska raturnku jeśli trafimy na nieuczciwego sprzedającego. Wiele agencji pośredniczących oferuje tłumaczenie przez własnych pracowników, którzy z reguły nie są tłumaczami. Tu już nasza ostrożność i zdrowy rozsądek powinny nam podpowiedzieć czy warto im zaufać.

4. Koszty utrzymania. Koniecznie trzeba zadać pytania o koszty utrzymania mieszkania. W blokach chodzi o tzw. comunidad (coś jak polski czynsz, który idzie na utrzymanie firmy sprzątającej części wspólne, opłatę za elektryczność i wodę tamże, utrzymanie basenów, wind, elewacji, domofonów, itd.). Oprócz tego trzeba się dowiedzieć ile wynosi IBI (impuesto de bienes inmuebles czyli podatek od nieruchomości). IBI różni się w zależności od gminy, powierzchni lokalu, opłacany też jest w różnych miesiącach w zależności od miejscowości. Oprócz IBI osoby, które nie będą rezydentami hiszpańskimi powinny płacić podatek o nierezydentury. Choć jest to obowiązkowe wiele osób tego nie robi. Niesie to za sobą sankcje przy sprzedaży nieruchomości. Pamiętajmy też, że oprócz tego powinno się ubezpieczyć mieszkanie. Z kosztów stałych należy też dodać elektryczność, wodę a dla chętnych internet / telefon / telewizję satelitarną.

5. Sąsiadów. Sprawą oczywistą jest, że sprzedający niechętnie będzie mówił o konfliktowych sąsiadach. Tym niemniej warto się wypytać ile mieszkań jest zamieszkałych przez cały rok, kto głównie je zamieszkuje (dane demograficzne), czy sąsiedzi nie zalegają z opłatami za czynsz.

6. Plany rozbudowy osiedla. Przy nowych osiedlach często zdarza się, że deweloper ma zamiar zabudować całą działkę. Więc zamiast domku z pięknym widokiem możemy za kilka lat mieć nierchomość z widokiem na betonową ścianę sąsiada.

--

W razie dodatkowych pytań lub próśb proszę o kontakt:

Karina Ślesińska

tel. kom. +34 661 351 979

karina@hiszpaniaconsulting.com

Convenios colectivos jako instrument prawa pracy.

Relacje między pracodawcą i pracownikiem  określają tzw. Convenios Colectivos.

Są to zbiory regulacji uzyskanych na drodze negocjacji między reprezentantami związków zawodowych a reprezentantami firmy lub grupy firm z danej branży i zaakceptowane przez obie strony. Zasadniczym celem Convenios jest poprawienie warunków pracy określonych w Estatuto de los Trabajadores. Im silniejszy związek zawodowy danej grupy zawodowej, tym lepsze warunki znajdą się w Convenio dla pracowników z danego sektora. Należy tutaj pamiętać, że statuty znajdujące się w Convenio nie są sprzeczne z tymi zawartymi w Estatuto de los Trabajadores, stanowią jedynie ich uściślenie oraz uzupełnienie przepisami działającymi na korzyść pracownika.

Convenios Colectivos różnią się zasięgiem terytorialnym- i tak możemy wyróżnić: Convenios Estatales obowiązujące na terenie całego kraju, Convenios de las Comunidades obejmujące swym zasięgiem jedną Wspólnotę, bądź Convenio Provincial – dla konkretnej prowincji. Oprócz tego, każda firma (najczęściej dotyczy to dużych firm np. AENA, Endesa) może w porozumieniu z reprezentantami pracowników ustanowić własne Convenio Colectivo dotyczące warunków pracy osób zatrudnionych w tejże firmie.

Zdarza się, że dla danej grupy zawodowej istnieją Convenios o różnym zasięgu np. krajowe i prowincjonalne. W takiej sytuacji, gdy chcemy zaczerpnąć informacji, najpierw powinniśmy sięgnąć do Convenio o najwęższym zasięgu terytorialnym- czyli tym dotyczącym konkretnej prowincji. Następnie, w przypadku braku poszukiwanej informacji, sprawdzić Convenio krajowe i jeśli i tam nie znajdziemy odpowiedzi- zajrzeć do Estatuto de los Trabajadores.

Na początku każdego Convenio znajduje się informacja dotycząca jego zasięgu terytorialnego oraz okresu obowiązywania. Pomimo faktu, że Convenio ma określoną datę ważności, przyjmuje się, iż obowiązuje ono do momentu pojawienia się jego aktualizacji. Oznacza to, że np. Convenio Colectivo na lata 2009-2011 będzie obowiązywać również w roku 2014 w przypadku braku jego wznowień.

Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii. Cz. 2.

Zanim wybierzemy się na oglądanie konkretnych ofert trzeba wybrać okolice, w których chcielibyśmy kupić mieszkanie. Jeśli kupujemy dla siebie sprawa jest prosta: kierujemy się tym co nam odpowiada, biorąc pod uwagę własne potrzeby. Jeśli jednak chcemy mieszkanie wynajmować lub podnajmować w okresach kiedy sami z niego korzystać nie będziemy trzeba wziąć pod uwagę przyszłego lokatora. Na co zwrócić uwagę:

• na odległość od infranstruktury. Chodzi o dostępność sklepów spożywczych, barów, przystanku autobusowego, miejsc do spacerowania, dostępu do plaży lub atrakcji. Wiele osób na wakacjach nie chce korzystać z samochodu i doceni miejsce dobrze skomunikowane, z dostępem do co najmniej kilku restauracji i chociaż jednego marketu (w zasięgu 5-10 minut spaceru). 
• na widok z okna i poczucie przestrzeni. Większości wynajmujących nie przeszkadza nieduża powierzchnia pod warunkiem, że mają gdzie posiedzieć na balkonie / tarasie, mieszkanie jest jasne, meble nie przytłaczają, spartament nie sprawia wrażenia klaustrofobicznej klatki z widokiem na ścianę 3 metry dalej.
•  na dostęp do plaży. Są piękne mieszkania ze wspaniałym widokiem, ale bez dostępu do morza. Z różnych powodów. Może to być stromy klif, może być zagrodzona strefa wojskowa, brak plaży (chaszcze i zejście w muł po kolana).
• na położenie mieszkania. Mieszkanie usytuowane nad samym barem ma dobry dostęp do infrastruktury, ale jest również głośne i śmierdzące (zapachy z kuchni).
• na ilość i rozstaw sypialni. W zależności komu chcemy wynajmować dobrze rozplanować powierzchnię w sposób racjonalny. Trzeba wziąć pod uwagę m.in. fakt, że małe dzieci trzeba wcześnie położyć w jakimś spokojnym miejscu, dorośli chcą mieć odrobinę intymności (czyli np. jedyna łazienka na całe mieszkanie umiejscowiona w pokoju sypialnym gdzie nocuje para nie będzie dobrym rozwiązaniem bo wszyscy wynajmujący będą musieli z niej korzystać burząc intymność śpiących).
• na stan mieszkania. Najchętniej wynajmowane mieszkania są jasne, nowocześnie urządzone, czyste i bez nadmiaru mebli. Lepiej widziane są meble z Ikei, które po 10 latach można bez żalu wyrzucić, niż sprzęty z czasów Franco, które sprawiają wrażenie starych, trudnych do doczyszczenia i mało przytulnych. Kafelki lepiej wybrać jasne i neutralne bo te barwne po kilkunastu latach wychodzą z mody, a to wpływa na postrzeganie mieszkania.
• na dzielnicę. Wiele osób daje się omamić ładnymi zdjęciami, zwłaszcza jeśli mowa o nieco większych ośrodkach miejskich. Tymczasem kupując mieszkanie dobrze pochodzić kilka dni po okolicy, w tym poźnym wieczorem lub w nocy i sprawdzić poczucie bezpieczeństwa, demografię mieszkańców, czystość okolic, natężenie hałasu. Również cena potrafi dużo powiedzieć o okolicach - im taniej tym większe prawdopodobieństwo trafienia na nieciekawą okolicę.
• na zawartość osiedla. Jeśli np. kupujemy mieszkanie na polach golfowych to trzeba się dowiedzieć jaka jest miesięczna opłata za utrzymanie zieleni. Im więcej zieleni tym wyższe opłaty, jako że w Hiszpanii prawie nie pada więc trzeba codzienie podlewać. Tak samo ilość i wielkość basenów wpływa na koszty utrzymania, liczba wind oraz wszelkie inne udogodnienia generujące koszty.
• na opinię o miejscowościach. Są miasteczka znane jako typowo imprezowe, inne znane są z pijanych cudzoziemców, kradzieży, gangów, starszych osób. Więc nim myśląc o zakupie przyjdzie nam do głowy pierwsza znana ze słyszenia miejscowość w Hiszpanii warto więcej się o niej dowiedzieć i zastanawić czy jej fama jest zgodna z naszymi oczekiwaniami.
• na poziom hałasu. Bezpośrednia bliskość autostrady lub ruchliwej ulicy albo lotniska spowoduje, że trudno będzie odpocząć. Warto otwierać okna, wsłuchiwać się w odgłosy, sprawdzić okolicę. Podczas dziennego zwiedzania łatwo przeoczyć zamknięte dyskoteki i puby. Pamiętajmy, że nocami tam będzie tłum krzyczących, często pijanych osób, które nieraz nie rozejdą się aż do świtu.
• na wyposażenie mieszkania. Mieszkania na wysokich piętrach wieżowców z oknami położonymi naprzeciwko siebie albo nieruchomości nad samą wodą z reguły oferują przewiew. W całej reszcie niezbędna będzie klimatyzacja. Korzystanie z klimatyzacji nie jest tanie (prąd) więc warto się zastanowić jak skłonić lokatora do rozsądego użytkowania.
• na plamy wilgoci i soli wychodzące na ścianach w budynkach położonych nad samą wodą. Nie da się temu zapobiec, praktycznie co roku niezbędne będzie oczyszczenie i osuszenie. Nie jest to trudne, koszt jest znikomy, ale warto pamiętać o tej drobnej niedogodności bo trzeba będzie poświęcić na naprawę część urlopu lub wynająć fachowca.

W kolejnym wpisie zadamy odpowiednie pytania agentowi / właścicielowi, sprawdzimy stan prawny i budowlany.

-- 

W razie dodatkowych pytań lub próśb proszę o kontakt:

Karina Ślesińska

tel. kom. +34 661 351 979

karina@hiszpaniaconsulting.com

Prawo pracy w Hiszpanii.

Przed wkroczeniem na hiszpański rynek pracy warto choć w podstawowym stopniu zapoznać się z jego specyfiką, a  jest ona wypadkową nie tylko obowiązujących ustaw i regulacji prawnych, ale również w dużej mierze zwyczajów i mentalności mieszkańców Półwyspu Iberyjskiego.

Znajomość naszych praw i obowiązków, zwłaszcza za granicami kraju, gdzie często kwestie językowe uniemożliwiają nam znalezienie kompletnej informacji, pozwala uniknąć nadużyć ze strony pracodawców. Ale również potencjalnym firmom planującym rozpoczęcie działalności w Hiszpanii, pozwala przygotować się  na sytuacje, którym będą musiały stawić czoła. Pozywanie pracodawcy za nienależyte wywiązanie się z klauzul umowy bądź bezpodstawne zwolnienie jest tutaj niemal na porządku dziennym.

Dzisiejszym postem rozpoczynamy cykl dotyczący rynku pracy w Hiszpanii, w którym znajdą się najważniejsze informacje pozwalające zrozumieć procesy nim rządzące. W tej części przybliżymy najważniejsze założenia związane z prawem pracy.

Prawo pracy jest tematem bardzo obszernym, uregulowanym przez wiele ustaw i przepisów.

Poniżej przedstawione zostały najważniejsze źródła prawa pracy w Hiszpanii wraz z zawartością, którą w nich znajdziemy.

Konstytucja Hiszpańska- normująca środowisko pracy, prawa pracowników i pracodawców (takie jak np. prawo do zrzeszania się w związki zawodowe czy prawo do strajków), a także odpowiedzialność administracji państwowej (realizacja polityki wspierającej rynek pracy, dbanie o bezpieczeństwo w miejscu pracy, utrzymywanie publicznego systemu opieki zdrowotnej itp.). Obowiązuje od 1978 r. i jest najważniejszym źródłem prawa w kraju.

El Estatuto de los Trabajadores- bez wątpienia najobszerniejsze źródło traktujące o relacjach w pracy i regulujące m.in. takie kwestie jak:

- podstawowe prawa i obowiązki pracowników

- struktura i rodzaje umów o pracę, jak również długość okresu próbnego

- czas pracy, długość czasu przeznaczonego na wypoczynek w ciągu tygodnia i roku

- wynagrodzenie

- sankcje za nienależyte bądź niewykonanie czynności

- rodzaje zwolnień

- zasady reprezentowanie pracowników przez związki zawodowe

Oprócz tego, w „Estatuto” znajdziemy informacje dotyczące okresowego opuszczenia miejsca pracy (tzw. „excedencia”), różnicę między „horas extras” y „horas complementarias”, oraz co dzieje się z pracownikami w momencie zamknięcia firmy bądź przejęcia jej przez nowego właściciela.

Estatuto del Trabajo Autónomo, główne źródło informacji prawnej dla osób fizycznych prowadzących własną działalność gospodarczą, w którym zawarte są ich prawa i obowiązki, a także zasady działania opieki zdrowotnej w okresie niezdolności do pracy.

Ley General de la Seguridad Social- ustawa o systemie opieki zdrowotnej, określająca m. in:

- jego funkcje, podział i sposób zarządzenia jej strukturami

- zasady rejestracji w systemie,

- zakres ochrony przysługujący osobom zarejestrowanym w systemie

- zasady zarządzania i prawo do takich świadczeń jak: zasiłek bezrobotny, subsydia, renta itp.

- zarządzanie składkami emerytalnymi i wypłata emerytur

- obowiązki firm w zakresie rejestracji pracowników oraz opłacania ich składek (zdrowotnych, emerytalnych itd.).

Ley reguladora de la jurisdiccion social –reguluje procedury, według których rozwiązywane są konflikty na tle pracownik-pracodawca przez właściwe sądy. Dostarcza organom sądowym narzędzi, które usprawniają rozwiązywanie konfliktów, pozwalają uniknąć nadużyć i chronią pracownika.

Ley de Prevencion de Riesgos Laborales- ustawa dotycząca zasad bezpieczeństwa i higieny w miejscu pracy ochrony przed wypadkami w miejscu pracy (BHP).

Bardzo ważnym źródłem informacji dotyczącym środowiska pracy są Convenios Colectivos.

Ich charakterystyką zajmiemy się w kolejnym odcinku.

--

Anna Makowicz

gestoria@ramonsantafe.es

Jak kupić mieszkanie / dom / nieruchomość w Hiszpanii. Cz. 1.

Rozpoczynamy nowy cykl artykułów. Co czwartek informacje dla przyszłych posiadaczy własnego M w Hiszpanii. Cykl adresowany jest do osób, które chcą nabyć nieruchomość, zarówno na własną rękę jak i przez biuro. Co trzeba a czego nie, na co zwracać uwagę, czego się wystrzegać i co powinno nas zaalarmować.

Zawód agenta nieruchomości w Hiszpanii jest zawodem wolnego dostępu czyli każdy może się zająć sprzedażą mieszkań. Niepotrzebne są studia, kursy, licencje.

Czy kupujemy mieszkanie na własną rękę czy od agencji poszukiwania powinno się rozpocząć od zapoznania się z rynkiem. Najlepiej popatrzeć na ceny i oferty na którymś z portali ogłoszeniowych a nie od razu na stronach agencji nieruchomości. Tu przykłady kilku największych:

www.fotocasa.es

www.idealista.com

www.pisos.com

www.ventadepisos.com

www.segundamano.es

www.milanuncios.com

www.tucasa.com

Na co zwrócić uwagę na portalach? Przede wszystkim czy sprzedaje osoba prywatna czy agencja. Osoba prywatna najczęściej określana jest słowem particular a agent słowem profesional. Zdarza się, że koszt agencji jest wliczany w cenę mieszkania, aczkolwiek nie zawsze. Prawo hiszpańskie proponuje żeby strony dzieliły koszt agencji na pół. Dopuszcza jednak inne rozwiązania, czyli żeby jedna ze stron pokryła całość kosztów. Zwyczajowo prowizja agencji oscyluje w granicach 2-3%, ale są też nieuczciwe biura na rynku, które próbują wyciągnąć 3% od kupującego i kolejne 3% od sprzedającego.

Kolejna rzecz - cena. Zdarzają się oferty za bezcen, czyli w granicach 5000 - 25000 euro. Prawie na pewno coś z nimi jest nie tak. Mogą to być różne kwestie - mieszkanie w bloku zajmowanym przez nielagalnych imigrantów okupujących bezprawnie lokale, w którym odcięto nawet prąd, mieszkanie z nieuregulowaną sytuacją prawną, blok przeznaczony do rozbiórki. Najlepiej to sprawdzić dzwoniąc do agencji. Agent w stosunku do Hiszpana bądź osoby mówiącej bez obcego akcentu będzie szczery (zawsze się z tym spotykam). Wie doskonale, że jeśli zatai coś na tym etapie to klient będzie wściekły za sam fakt tracenia jego czasu i nigdy więcej nie skorzysta z usług tej agencji. Inaczej sprawa się ma z cudzoziemcami, którzy mają obcy akcent. Tu Hiszpanie przestają czuć solidarność z nabywcami i często próbują przedstawić walory mieszkania, których tak naprawdę nie ma.

W kolejnym wpisie czym kierować się przy wyborze mieszkania i okolicy.

--

W razie dodatkowych pytań czy próśb proszę o kontakt:

Karina Ślesińska

tel. kom. +34 661 351 979

karina@hiszpaniaconsulting.com

Kalkulator stawki zasiłku dla bezrobotnych.

Na stronie SEPE (Servicio Público de Empleo Estatal) możemy znaleźć kalkulator, który po udzieleniu odpowiedzi na kilka pytań związanych z przebiegiem naszego zatrudnienia w ciągu ostatnich 6 lat,  pozwoli orientacyjnie wyliczyć, jaka wartość zasiłku bezrobotnego nam przysługuje i przez jaki okres czasu. Istnieje także możliwość sprawdzenia, czy przysługuje nam zapomoga (subsidio) po wyczerpaniu prawa do zasiłku dla bezrobotnych.

Kalkulator znajduje się tutaj:

https://sede.sepe.gob.es/dgsimulador/introSimulador.do

--

Anna Makowicz

gestoria@ramonsantafe.es