Nim się zdecydujemy na zakup mieszkania trzeba się dokładnie wypytać o ważne kwestie. . Jeśli chcecie działać na własną rękę nie zapomnijcie zapytać agenta / sprzedającego o:
1. Kwestie prawne. Przede wszystkim przy kupnie bezpośrednim należy dowiedzieć się czy sprzedający jest rzeczywistym właścicielem mieszkania a jeśli nie to czy ma pozwolenie właściciela na sprzedaż. Dobrze rokuje jeśli sprzedający od początku chce pokazać kopię aktu własności. Ponadto powinniśmy się upewnić czy mieszkanie zostało oddane do użytku (kupno budowy niedokończonej obłożone jest 21% VAT-em a ukończonego mieszkania od dewelopera 10%), czy spełnia normy (inaczej mogą być problemy z podłączeniem mediów a w najbardziej ektremalnych przypadkach może dojść nawet do wyburzenia nieruchomości). Warto skonsultować Plan Zagospodarowania Przestrzennego, dowiedzieć się jaka jest kwalifikacja terenu oraz w przypadku mieszkań nad samą wodą (tzw. pierwsza linia) jak wygląda kwestia ewentualnego utrzymania / remontów w świetle Prawa Ochrony Wybrzeża. Warto się dowiedzieć jaki będzie nasz udział w działce.
2. Obciążenia. Jedno z najważniejszych pytań to kwestia ewentualnych obciążeń mieszkania. Sprawdzić to można w Rejestrze Własności, występując o wyciąg uproszczony, w którym ujęte są ewentualne długi / obciążenia / służebności. Ten sam wyciąg dołącza do akt notariusz przy podpisie więc na pewno adnotacja o ewentualnych obciążeniach znajdzie się w akcie. Notariusz ma obowiązek poinformować kupującego, gorzej jeśli kupujący nie zna hiszpańskiego i nie zrozumie ostrzeżenia notariusza. Ale od czego są tłumacze.
3. Koszty operacji. Przed zakupem należy ustalić, która ze stron płaci za poszczególne czynności. Prawo sugeruje pewne rozwiązania, natomiast często w praktyce zdarza się, że sprzedający usiłuje zrzucić wszystkie lub prawie wszystkie koszty na kupującego. Pamiętajmy, że do ceny mieszkania należy dodać jeszcze około 13 - 15%. Te dodatkowe koszty to m.in. podatki, zmiana własności, koszt notariusza, itd. W tej cenie nie jest zawarta prowizja dla agencji jeśli taka jest przewidywana. Nie jest też zawarty koszt tłumacza przysięgłego. Koszt jest niewysoki a to w zasadzie nasza ostatnia deska raturnku jeśli trafimy na nieuczciwego sprzedającego. Wiele agencji pośredniczących oferuje tłumaczenie przez własnych pracowników, którzy z reguły nie są tłumaczami. Tu już nasza ostrożność i zdrowy rozsądek powinny nam podpowiedzieć czy warto im zaufać.
4. Koszty utrzymania. Koniecznie trzeba zadać pytania o koszty utrzymania mieszkania. W blokach chodzi o tzw. comunidad (coś jak polski czynsz, który idzie na utrzymanie firmy sprzątającej części wspólne, opłatę za elektryczność i wodę tamże, utrzymanie basenów, wind, elewacji, domofonów, itd.). Oprócz tego trzeba się dowiedzieć ile wynosi IBI (impuesto de bienes inmuebles czyli podatek od nieruchomości). IBI różni się w zależności od gminy, powierzchni lokalu, opłacany też jest w różnych miesiącach w zależności od miejscowości. Oprócz IBI osoby, które nie będą rezydentami hiszpańskimi powinny płacić podatek o nierezydentury. Choć jest to obowiązkowe wiele osób tego nie robi. Niesie to za sobą sankcje przy sprzedaży nieruchomości. Pamiętajmy też, że oprócz tego powinno się ubezpieczyć mieszkanie. Z kosztów stałych należy też dodać elektryczność, wodę a dla chętnych internet / telefon / telewizję satelitarną.
5. Sąsiadów. Sprawą oczywistą jest, że sprzedający niechętnie będzie mówił o konfliktowych sąsiadach. Tym niemniej warto się wypytać ile mieszkań jest zamieszkałych przez cały rok, kto głównie je zamieszkuje (dane demograficzne), czy sąsiedzi nie zalegają z opłatami za czynsz.
6. Plany rozbudowy osiedla. Przy nowych osiedlach często zdarza się, że deweloper ma zamiar zabudować całą działkę. Więc zamiast domku z pięknym widokiem możemy za kilka lat mieć nierchomość z widokiem na betonową ścianę sąsiada.
--
W razie dodatkowych pytań lub próśb proszę o kontakt:
Karina Ślesińska
tel. kom. +34 661 351 979
karina@hiszpaniaconsulting.com
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz